税局打电话要补税三年，这个解决方案你get到了吗？建议收藏

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前段时间，好多公司收到税务部门的电话，要对企业近三年的房产税、土地使用税进行集中清缴，没交的补，交了的看是否符合市场行情，有没有少交，尤其是长期进行零申报的企业成为重点被关注的对象。

涉及房产税、土地使用税的，主要在商铺、办公场所这一块。好多人对于相关的税费一知半解，也不知道到底补税多少。要系统解决这一问题，就要从业务本身出发，不仅对于房产税、土地使用税要了解，还要对其他相关税种也要了解。今天咱们从个人出租商铺角度出发，逐一剖析相关税种的税收规定，解决“清缴补税”难题。

01

增值税

（1）基本征税规定

个人出租商铺，按5%的征收率计算缴纳增值税，应纳税款=含税租金收入/（1+5%）*5%。
（2）免税规定
根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

简单说，就是个人无论出租商铺，还是其他不动产，月租金收入未超过10万元的，免征增值税。对于一年一收或者合法的任何一段时间一次性收取的，均可以折算成每个月的租金收入，然后看是否超过10万元。

    对于大多数不是投资不动产、不是职业出租住房的人来说，现在每个月10万以下销售额免征增值税的政策基本是够用了。
    但是，需要注意，对于承租人索取增值税专用发票的，虽然没有超过月租金收入10万元，在向税务机关申请代开专用发票时也需要缴纳增值税。

02

城建税、附加税

城建税、附加税是根据实际缴纳的流转税来相应计算的，城建税根据所在地区性质，按市、县、镇分为三档（7%、5%、1%），教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）；

简单一句话就是，如果增值税不用交，这个税也就没有了。

如果增值税交纳，那这个税根据当地政策，也可能是减半征收的。

财税〔2019〕13号明确自2019年1月1日至2021年12月31日，省、自治区、直辖市人民政府对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。这个政策各地方税务局基本都执行了。

这个政策同样适用于自然人，也就是个人出租商铺，涉及到的房产税、土地使用税、印花税、城建税、教育附加税是可以减半征收的。

03

房产税

个人出租不属于住房的房屋，并不是用于居住的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

（如果出租的是住房，税率是4%）。

下面看下计算公式：从租计征的房产税应纳税额=租金收入 X 12%

同样，对于房产税，小规模纳税人在2019年1月1日至2021年12月31日适用减半征收。

04

城镇土地使用税

城镇土地使用税适用地区差别幅度定额税率，不同地区税额不同，并以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计算依据。

一般情况下，(一)大城市1.5元至30元/平方米每年；(二)中等城市1.2元至24元/平方米每年；(三)小城市0.9元至18元/平方米每年；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元/平方米每年。

具体要结合当地的税务规定，看看到底是多少。

计算公式是：年应纳税额=计税的土地面积 X 适用的年税额

举个例子，

如果签订的租赁合同标明的租赁面积是50平米，当地适用的税额是8元/平方米每年的话，那全年应交的土地使用税=50 X 8=400元

同样，对于城镇土地使用税，小规模纳税人在2019年1月1日至2021年12月31日适用减半征收，则案例中实际应缴纳的城镇土地使用税就是400/2=200元。

05

印花税

印花税是一种行为税，有13个税目，每种税目间的税率不同。
    个人出资商铺，按财产租赁合同缴纳印花税，税率为 0.1%，计税依据是租赁的金额。

印花税有一点需要特别注意下，它是两方或两方以上当事人各方都要缴纳印花税。也就是说，租赁双方都要缴纳印花税，及房东和承租人都需要交。

这点需要注意。此外，目前印花税也适用减半征收。

06

个人所得税

个人出租房屋（商铺）取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。（如果出租的是住房，税率是10%）。

个人所得税是以一个月内取得收入为一次来计算，简单说就是，如果一次性收了一年的租金，需要把租金换成每月来计算。

下面看下容许扣除的项目

（一）财产租赁过程中缴纳的税费（包括城建税、教育附加、房产税等）；

（二）向出租方支付的租金（转租情况下涉及）；

（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（每月不超800元，未扣的部分以后月份继续扣除）；

（四）税法规定的费用扣除标准（800元或20%）。

对于前三项需要有票据才可以扣除。

第四项的费用扣除标准以4000元（租金收入减去所有的扣除项目后的金额）为分界点，分2种情况：

1、每次（月）收入≤4000元：

应纳税额=[ 每次（月）租金收入-准予扣除的项目-修缮费用（以800元为限）-800元 ] X 20%

2、每次（月）收入≥4000元：

应纳税额= ｛[ 每次（月）租金收入-准予扣除的项目-修缮费用（以800元为限） ]×1-20%）｝×20%

【案例】森森麻有一商铺，2019年1月1日将商铺出租，每月取得租金收入4800元（不含税），每月可以扣除的相关税费576元。2019年7月发生维修费4800元（有合理票据），那森森麻2019年全年交个税多少？

【解析】2019年1-6月个税=（4800-576）×(1-20%)×20% × 6=4055.04元；2019年7-12月个税=（4800-576-800-800）×20%× 6=3148.8元；全年个税=4055.04+3148.8=7203.84元。

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